Ny bostadspolitik kan inte vänta

Bostadskrisen är ett av dagens allvarligaste sociala problem. Den tycks bara växa och växa. Vad beror den på?

Ola Andersson är praktiserande arkitekt, debattör och aktuell med boken Hitta hem. Han pekar ut kommunernas markpolitik som en av bovarna i dramat.

Fram till början av 1990-talet hade staten det övergripande ansvaret för bostadspolitiken. Så är det fortfarande om man ska tro grundlagen. Men i samband med den stora skattereformen för snart 25 år sedan skedde en förändring som i sin tur har förstärkts av medlemskapet i EU.

– Det står i grundlagen att det allmänna ska garantera medborgarna rätten till bostad, säger Ola Andersson. När staten drog sig ur lämpades det allmänna långsiktiga ansvaret över på kommunerna. Men kommunerna och deras politiker har inte tagit detta ansvar.

Sverige är en kapitalistisk marknadsekonomi där beslut om att bygga hus tas av privata företag. Dessa drivs av snäva egoistiska vinstintressen, snarare än av godhjärtad vilja att skaffa folk någonstans att bo. Men det betyder inte att kommunerna helt saknar makt och inflytande.

– Kommunerna har ett planmonopol, förklarar Ola Andersson. De bestämmer vad marken ska användas till och vad som ska byggas på den. Men kommunernas planläggning har legat långt under behovet och befolkningsökningen. Underskottet har byggts upp under flera år.

Det finns många olika aktörer som tjänar pengar på bostadsbristen. Mäklare som vill ta ut höga priser och banker som drar in räntor på utlånat kapital. Men enligt Ola Andersson saknas det vare sig byggherrar eller pengar till att bygga bostäder.

– Många kommuner äger dessutom själva mycket mark, fortsätter han. Naturligtvis ser de olika ut i olika kommuner i skilda delar av landet. I Stockholm äger kommunen i stort sett all byggbar mark som inte är statlig. Så visst är bostadsbristen en politisk fråga.

Redan Karl Marx skrev på sin tid om hur mark är en värdefull resurs i en kapitalistisk ekonomi. Jordegendomar i attraktiva lägen gör det möjligt för markägarna att ta ut en extra jordränta. Lägg därtill den allmänna bristen på bostäder som ytterligare pressar upp priset.

– Det är en god affär att bygga bostäder idag, hävdar Ola Andersson. I sig är det inte dyrare att bygga på Östermalm än i Botkyrka eller någon kommun utanför storstadsregionerna. Det som skiljer är priset på marken. Frågan är vem som ska plocka hem mellanskillnaden.

Här blir kommunernas beslut om markanvändning avgörande. Villkoren ser olika ut för hyresrätter och bostadsrätter. I det förra fallet hyr kommunerna i allmänhet ut marken till den kommande fastighetsägaren. I det senare fallet säljs den.

– Kommunerna har ett tomträttsinstitut, utvecklar Ola Andersson. Det betyder att de behåller marken utan att sälja den. Istället tar den aktuella kommunen ut en tomträttsavgäld (hyra). Det är ett sätt att garantera att värdestegringen inte tillfaller fastighetsägaren.

På senare år har hyresregleringen luckrats upp och alltmer närmat sig marknadshyror. Det gäller särskilt för nybyggda hus. Bostadens läge räknas in som en av flera faktorer när hyran ska fastställas. Men hyrorna är långt ifrån så fria som fastighetsägarna önskar.

– Hur man än räknar hänger inte hyresnivåerna med prisutvecklingen på bostadsrätter, påpekar Ola Andersson. Dessutom tar det lång tid för en byggherre eller fastighetsägare som investerat i hyresrätter att få tillbaka satsat kapital.

Vid bygget av bostadsrätter ser situationen annorlunda ut. Byggherren börjar sälja lägenheterna redan innan huset är byggt. När hälften är sålda får vederbörande låna pengar till bygget från banken. Därefter säljs resten.

– När huset är färdigbyggt kan lånet betalas tillbaka, summerar Ola Andersson. Byggherren behåller vinsten för egen del. Huset är redan finansierat, betalt och sålt. I praktiken har kapitalförsörjningen vältrats över på köparna, privatpersoner, som sitter på lånen.

Eftersom kommunen säljer marken, och priserna på bostadsrätter i princip är obegränsade, finns det stora belopp att håva in för den som lyckas lägga beslag på jordräntan, skillnaden mellan mark- och byggkostnad. Det har även kommunpolitikerna insett.

– Varje år tjänar Stockholms stad miljardbelopp på att sälja mark, understryker Ola Andersson. Kommunen tar ut ett högt pris på marken. Ser man kommunen som ett vinstdrivande bolag är det ett rationellt sätt att agera.

Om kommunens primära ansvar är att garantera alla invånare en bostad är agerandet däremot det inte särskilt rationellt. En konsekvens av den affärsmässiga markpolitiken är att byggandet av hyresrätter prioriteras bort.

– Stockholms avgående fastighetsborgarråd Joakim Larsson (M) menar att kommunen inte har råd att bygga fler hyresrätter, poängterar Ola Andersson. Om marken upplåts som tomträtt blir kommunens intäkter lägre.

Problematiken blir särskilt tillspetsad i storstäderna. Men så fort en kommun sätter markförsäljning i system dras den in i marknadskarusellen. Därmed blir den också medansvarig till bostadsspekulationen.

– Om kommunen väljer att sänka markpriset tillfaller bara en större del av intäkterna byggherren, förtydligar Ola Andersson. Och skulle byggherren i sin tur sänka priset tillfaller prisskillnaden den första ägaren av bostadsrätten som kan sälja den vidare till marknadspriset.

2011 infördes en ny lagstiftning som säger att de allmännyttiga bostadsbolagen ska bedrivas på affärsmässiga grunder. De nya reglerna motiverades bland annat med Sveriges medlemskap i den Europeiska unionen.

– Allmännyttan var från en början ett verktyg att garantera bostaden som en social rättighet, säger Ola Andersson. De ska inte vara vinstdrivande. Varför ska kommunen ha egna bolag som konkurrerar på lika villkor som de privata?

Nyordningen har påskyndat en utförsäljning av det allmännyttiga bostadsbeståndet. I Stockholm har det bedrivits en särskilt cynisk politik med omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Trots att lägenheterna sålts till underpris har bostadsbolagens kassor fyllts på.

– Stockholms kommun har plockat ut tre miljarder från sina allmännyttiga bostadsbolag, berättar Ola Andersson. Detta visar återigen hur politikerna sett på kommunen som ett företag med kortsiktiga ekonomiska intressen.

Kommunisterna anser att utförsäljning av allmän egendom i form av mark och bostäder aldrig kan ursäktas. I Stockholm har den borgerliga alliansen till och med använt pengarna till att sänka skatten.

En ny rödgrön regering har tillträtt. Valet i september gav ett efterlängtat regim-skifte i många kommuner, inklusive i Stockholms stadshus. Nu förväntar sig väljarna en tydlig bostadspolitisk kursändring på alla nivåer. Det finns inte tid att vänta. Bostadskrisen är akut.